抵押貸款不動產投資信託（mREITs）在利率波動下，提供超過 13% 的高殖利率，吸引許多投資者。儘管目前市場利差擴大且抵押貸款信用品質良好，但專家警告，mREITs 營運高度依賴聯準會政策，高槓桿操作可能導致帳面價值侵蝕，建議投資人應將其視為衛星部位，謹慎配置。
在美國利率波動劇烈的市場環境中，抵押貸款不動產投資信託（Mortgage REITs，簡稱 mREITs）正提供市場上最高的收益率之一，部分標的殖利率甚至超過 13%。然而，這項高收益投資機會背後，也伴隨著必須謹慎評估的風險。
mREITs 的運作模式與傳統不動產投資信託不同，它們並非直接擁有實體不動產，而是主要投資於住宅或商業抵押貸款證券（Mortgage-Backed Securities, MBS）。其主要獲利來源，是透過資產利息收入與借貸成本之間的利差。當短期利率相對長期抵押貸款收益率較低時，利差擴大，mREITs 的獲利便會大幅提升。
根據《Alphabetastock.com》報導，隨著美國聯準會（Federal Reserve）於 2022 至 2024 年間持續升息，借貸成本迅速攀升，導致這些機構的帳面價值遭受重創。然而，目前市場情勢已有所轉變。在 10 年期美國公債殖利率攀升至 4.4% 以上後，殖利率曲線已趨於穩定，且抵押貸款利差也因提前還款速度減緩而擴大。這意味著 mREITs 能夠持有高收益資產更長時間，進而支撐其淨利息收益。
J.P. Morgan Asset Management 在今年 5 月的固定收益展望報告中指出，美國住宅抵押貸款池的信用品質依然強勁，拖欠率接近多年低點，且自 2020 至 2021 年的再融資浪潮以來，貸款價值比（Loan-to-Value ratios）也有所改善。該機構認為，目前代理型 mREITs 相較於高收益公司債，能提供更佳的風險調整後報酬。
儘管前景看好，但 mREITs 的高收益也隱藏著風險。晨星（Morningstar）分析師曾指出，許多 mREITs 的每股帳面價值（book value per share）存在結構性下滑的問題。這類公司通常以高槓桿操作（股本槓桿達 6 至 8 倍），借短貸長以放大報酬。若股息支付超出實際盈餘，長期而言將侵蝕公司股東權益，導致即使年化收益看似達 13,000 美元，扣除本金損失後，實際淨報酬可能僅有 5%。
華爾街分析師對大型 mREITs 的評價褒貶不一，部分認為當前利差環境是難得一見的機會，也有人警告聯準會緊縮政策可能帶來的潛在壓力。因此，專家建議，對風險承受度較低的退休族等投資人而言，mREITs 應被視為「衛星部位」，而非核心持股，建議配置比重約在 3% 到 5% 之間。若集中投資超過 10% 於 mREITs，則是在押注利率將持續穩定，這項賭注的結果仍有待觀察。
過去在 2022 至 2024 年的升息週期中，包含 AGNC Investment Corp.、Annaly Capital Management 和 ARMOUR Residential REIT 等多家 mREITs 皆曾至少一次調降股息，反映了利差壓縮時的脆弱性。投資者選擇月配息如 AGNC Investment Corp. 和 ARMOUR Residential REIT，或季配息如 Annaly Capital Management，都需仔細評估其潛在報酬與風險。
【提醒您】
不動產投資需審慎評估個人財務狀況，本文僅供參考，不構成投資建議